近三十年来，上海的城市建设取得了长足进步，一直是中国对外交流的窗口名片，外滩南京路天际线、城区环境确实漂亮，人见人爱！
然而过程中也有一些“败笔之处”，直接影响各区甚至是上海的整体发展笔伐。
一、杨浦中原地区
看下图，中原地区紧贴中环，距市中心人民广场约11.5公里，年还是一片农村地区，由当时的宝山县划入了杨浦。
中原地区位置年改革开放初期，上海各区都面临着巨大的发展机遇，长宁已经开始了虹桥经济技术开发区，徐汇漕河泾开发区也才刚开始规划，浦东新区这时还不存在（浦东新区92年成立）。
杨浦曾经是上海经济中心之一，工业产值占了上海四分之一以上，所以年，杨浦那是相当骄傲的，对手里这么一大块农田也不怎么珍惜，就随手规划成了大型动迁居住区。中国人盖房子的速度那真不是盖的，速度极快，杨浦、黄浦等区的动迁户源源不断的进来，到年就全部建成了，同时也意味着没有发展空间了！
到了90年底，市场经济崛起，国企大面积改革关闭，曾经作为杨浦骄傲的大国企陆续关门，工人纷纷下岗！当时上海正迎来了外企在上海建厂的黄金窗口期，杨浦却一寸土地拿不出来，眼睁睁地看着机会从眼前溜走！此时的闵行，一望无际的农田，开发成本极低，世界强企业纷纷入驻。
后来世博来了，徐汇滨江布满了大大小小的工厂，本来拆迁很慢，却借助了世博的东风动迁速度极快，抢占了大量的优质资源，杨浦也只有干着急的份。因为错过了90年度的黄金发展期，杨浦经济开始走下坡路，经济增速连年垫底。
如果当时的杨浦眼界再高一点点，保留中原这一片“空地”用于经济转型，成为上海东北地区的“漕河泾”未尝不可以，那么困扰上海多年的北区产业薄弱的格局或许就不存在了。
20多年过去了，中原地区已经沦为大号养老基地，60岁以上老人占户籍人口的47.2%，几乎是全市最高。这里除了大片的老房子，就是近几年在角落新建的几个动迁房，其他生活配套也较为一般。医院、没有大型商场、没有好的学校。年后的样子，一眼能看得穿。
二、普陀苏河湾地区
苏州河与黄浦江是上海这座城市的骨架，它们一纵一横，共同撑起了上海百年的发展。苏河十八湾，最美在普陀，然而普陀苏河湾发展最失败。
上海市区苏河湾分布普陀苏河湾沿线原先都是厂房，与杨浦类似，也是棉纺织企业较多。由于靠近市区，这里很早就开始动迁，就好像杨浦没有珍惜中原一样，普陀也迅速把这些空地建成了商品房。
上世纪80年代，市中心最大棚户区三湾一弄开始旧改，普陀区一次性获得了50多万平方米空地。内环内，苏河湾，是多大的一次发展机会。然而这个机会马上变成了中远两湾城，96栋高层住宅密密麻麻，是内环内最大的小区；年建成后，却逐渐暴漏出管理混乱、人员混杂的问题，这里一直是内环次新房价最低的地方。再过20年，苏河湾这些无法拆除的超高层住宅，会不会成为“毒瘤”，未尝可知。
密密麻麻的中远两湾城虹口虹镇老街底子不比三湾一弄强多少，但是谁也想不到，经过瑞安的手，这里会成为整个上海北区的骄傲，住宅区加大型商业综合体加企业天地，物业形体丰富，引入了一大批高质量的人口，成功完成了转型，瑞虹新城成为了被羡慕的“富豪区”。
瑞虹新城然后无独有偶，普陀苏河湾除了后开发的长风商务区外，全部是密密麻麻的高层住宅，没有任何高品质而言。长风商务区是年的事了，普陀估计是吃三堑长了一智，终于明白要在优质地段搞商务区了，这就是普陀唯一拿得出手的长风商务区。
这些高层住宅慢慢老旧，品质并不出众，天际线也并不壮阔所以不足以代表上海的形象！
普陀苏河湾长寿路沿线更重要的是，大量优质地段成了住宅，普陀苏河湾除了长风以外几乎没有拿得出手的公共活动中心。所以规划中，这里没有划入中央活动区（CAZ）。中央活动区要么是具有历史价值的居住区，要么是顶级豪宅区域，要么就是具备全市影响力的公共活动中心。
上海中央活动区分布图普陀地段最好的一片区域不是CAZ，只能饮恨吃鸭蛋，成为唯一一个没有CAZ的市区。
三、普陀真如地区
说起上海城市发展的败笔之处，普陀区真的是一言难尽，真如更是让人扼腕叹息！
真如的底子其实不算薄，真如是年由隔壁的嘉定县划到了普陀区，经过10多年的发展，在上世纪90年代，上海高速扩张期开始启动，内环内无法承载一拥而入的人口与产业。为避免城市无序发展，在城市化边缘（中外环间）选了四个地方作为凝结核，引导城市化进程。这就是最初的四大副中心。
上海四大副中心位置二十年后，四大副中心基本已经完成历史使命。
徐家汇成为西南地区当之无愧的王者，成功加入中央活动区。
五角场取代四川北路一跃成为市级顶级商圈，大学路成为网红路，每天吸引无数小年轻前来打卡！
花木地区商业、产业发展相对滞后，但是依然是浦东行政、文化中心、交通枢纽。
唯独真如，商业、产业、行政，没有一项拿得出手！并且由于真如发展缺席，整个上海西北地区无一重镇。普陀“又大又破”形象难以改观，西北发展轴连带嘉定也受到了影响，每天11号线拥挤不堪，大家都往其他区域上班。
李嘉诚的长江实业多次表示，真如龟速发展的锅，他们不背。这个锅太大，他们背不动。
这个锅到底谁背？最直接的责任方长江实业是跑不掉的。
年四大副中心规划开始落地时，首发地块位置绝佳，是副中心启动之作，当时普陀领导相当重视。就有意拉拢港资龙头长实系操刀。
在地块出让文件中明确要求，竞买人必须是世界强企业（以年美国《财富》杂志公布的名单为准）或其控股子公司，该企业必须占联合竞买投资比例50％。
当时国内满足条件的企业，仅和记黄埔一家。
最终该地块以低至元的楼板价成交。
不过给长实附着了一定条件：
总建筑面积不超过72万平方米，住宅面积不超过14.4万平方米。
意思是该地块以商办为主。
这样的运营思路大家都明白，当时也是主流：
“商办用地底价出让，引入头部开发运营企业打造城市环境，为区域开发造势；
开发商则通过商业盘活区域，通过住宅收回成本实现盈利。”
万达正是靠这个逻辑起家，于是有了“万达就是城市中心”的口号。
然而长实拿了土地却迟迟不肯动工。
办公没建起来，无法导入产业；
商业没建起来，无法打造市级商圈。
你让人口怎么导入？
更让人心痛的是，年大量的办公用地被做成了酒店式公寓出售！
15万抵30万的巨额优惠，让人至今记忆犹新。
以长实系的运营能力，酒店式公寓肯定卖得掉，而且利润足够丰厚！
不过这使得这个区域丧失了产业发展的基础。
原来规划的米高浦西第一高楼地标，早已经失去了带动意义，被徐家汇中心、虹口白玉兰广场等地标等超越。就连偏远的松江南站，规划地标建筑高达米。而且松江南站商务区有14栋米以上写字楼营造氛围。真如高尚领寓加中海项目，10栋左右写字楼，无论是地标还是商业氛围的营造，在众多新兴商圈中都已没有啥亮点了。
老李真正的过错不在于14万平的住宅捂盘，而是对真如产业、商业发展的停滞的影响，错过了发展窗口期，再想起来就非常难了！
错过了一个完美的高速发展窗口期，普陀领导后悔不已，后来引入中海、光明地产担纲长实的角色。
但是就算规划成功落地，真如地区还有多大胜算？
真如地区地段优势非常明显，内中环间全新规划，大面积地块整体出让。整个西北地区也需要一个中心区域带动，这应该是当局依旧重视这个区域的核心原因。
真如的地理位置不过这条路漫漫兮曲折兮，至今看不到大的希望！
目前启动招商的只有高尚领寓2号项目，当初也说要引入高端产业，引入标杆性规模化企业。目前实际招商情况并不理想，以引入中小企业为主，且租金低至4.5-5.3元每平。
这个价格什么水平呢？大虹桥比较好的办公楼，都可以租到7元。
真如的招商能力真的不敢太乐观！更何况旁边还有嗷嗷待哺的桃浦创智城和南大智慧城，园区功能高度重合，好的企业为什么不选择蒸蒸日上的市北高新，而去选择真如，这需要真如给出答案。
商业方面，现在22万方的LOVE大都会马上开业，15万方的中海环宇城max正在施工，后面运营压力其实极大。因为客流被瓜分殆尽，再向周边区域抢夺流量，难上加难，真如也错过了最佳发展时机。
真如四周商圈现在西北最火的商圈是环球港、长风、南翔印象城，这三处商场一开业，中山公园明显感觉萎靡不振。
真如从这三个悍邻手里抢蛋糕，基本没戏。
真如向东，最远够得到光新，还得是自驾客户，真如东西向公共交通并不方便。
真如向南，是环球港和长风，基本上没真如啥事。
真如向西，11号线桃浦区域已被南翔印象城截流；14号线的真新、江桥一带，还有一个22万方的江桥万达在。
真如向北，大华、大场，有大华虎城、大融城、日月光、没必要去真华南路堵车到真如。
这东南西北客流都不理想，所以总体而言，真如上限就是一个区域商圈！
四、宝山淞宝地区
盘点失败的地方，怎么会少得了宝山。宝山淞宝真是一个奇葩的地方，宝山区政府所在地，是政府眼里的“香饽饽”，所有好的、香的，都给淞宝。
这10年，宝山政府倾心打造长滩，上海长滩规划地非常美好，非常激动人心，这里还有邮轮港的宏大规划。
宝山长滩规划面积约高达万平方米，涵盖国际邮轮城、游艇码头、高层滨江住宅、大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观光塔、幼儿园等十数种业态。但可惜生错了地方。
翻开地图看看，上海长滩就是一个地理死角，辐射范围相当有限。
宝山淞宝位置主要辐射人口就是凇宝，靠宝钢维系的一个老城区。
现在已经是什么时代了，凇宝早就陷入了瓶颈期——人口流失，房价乏力。
这样的地方有什么前途？
指望邮轮带来的客流吗？现在这经济形势，邮轮不好做呀！即使邮轮火起来，大量的过境客流能带来多大价值？
当然可能领导更加高瞻远瞩，有谁知道可以告诉我。
其实从开发的角度，宝山最好的地段肯定是南大地区。
这里早早就全部拆迁完毕，大片的空地，是外环内难得的可供整体开发的区域。
而且这里是外环内，周边已经相当成熟，有非常好的人口基础。
这里如果打造成区域公共活动中心，难度将非常小，周边人流可以保证。北侧的顾村、西北的南翔、南部的桃浦和大华都是居住大区，大家正愁没地方去！再加上上海大学就在旁边，叠加上学生流量，人流量绝对可观。南大年就准备开发，然而一直到年才建了两个小区，其他大片空地都捂着不动。为什么不倾注全部精力先把这片区域做成标杆那？北上海多一个大零号湾，整体区域都将发生重大变化，顾村、南翔、上大将会是另一个你想想不到的样子，房价上限将会大大提升！
当然，这只是个人视觉，当局要考虑的因素肯定复杂的多，有一些高瞻远瞩的做法，我们未必能理解，有时可能也是无奈之举。大家如果有不同观点可以留言讨论。
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